근저당 설정이란 !

월세나 전세 계약을 할 때 등기부등본을 꼭 떼어봐야 합니다. 해당 부동산에 대한 권리관계가 모두 나와있기 때문에 '혹시라도 이 집에 들어갔다가 다른 채권자에 밀려서 내 보증금을 잃지는 않을까?' 하는 걱정이 있으므로 확인할 필요가 있습니다.

 

 

이렇게 확인해본 근저당이란 게 설정되어 있는 경우가 적지 않습니다. 근저당 설정이란 알아야 내 보증금을 지킬 수 있는지 여부를 예측할 수 있을 것입니다.

 

근저당

 

 

 

 

등기부등본을 떼어보면 소유자, 부동산의 면적, 근저당 설정이 되었는지 되었다면 얼마나 되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다. 여기에 근정당이 설정되어 있다면 채권자가 집을 채권의 담보로 걸어둔 상황을 의미합니다. 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우를 대비하는 거죠. 근저당 설정이란 이렇게 중요합니다.

 

 

따라서 근저당 설정이란 추후에 채무자가 즉 집주인이 돈을 갚지 않을 경우 근저당 설정이 되어 있는 집을 마음대로 처분해서 자신의 채권을 만족시킬 수 있는 권리가 있다는 의미를 가지고 있습니다. 세입자 입장에서 반가울 리가 없습니다.

 

알아야둬야 하는 이유

 

 

 

부동산 가격과 비교해 근저당 설정이 많이 되어 있다면 이건 위험요소입니다. 대체적으로 60% 이하는 되어야 합니다. 집주인이 순자산으로 부동산을 취득하는 경우보다 보통 대출을 받아서 소유하게 되는 경우가 많은데, 근저당 설정을 꼭 확인해봐야 합니다. 부동산 말만 들어선 안되는 이유입니다.

 

 

은행에서 설정한 근저당 외에 개인적인 채무로 인해 근저당이 설정된 경우도 있습니다. 채무자인 집주인이 돈을 갚지 못한다면 채권자가 빌려준 돈을 회수하기 위해 노력할텐데, 이때 근저당 설정권자들이 채권을 다 회수해가면 내게 돌아올 전세자금이 사라질 수 있습니다.

 

 

근저당 설정이란 집주인도 근저당에 대해 알아둘 필요가 있음을 알려줍니다. 집을 구매시 대출을 받았던 은행에 대출금을 모두 상환 후엔 직접 비용을 부담해서 근저당 해지를 꼭 해야 합니다. 근저당 해지는 본인이 할 수도 있고 법무사에게 의뢰할 수도 있습니다.

 

근저당 설정방법

 

 

 

보통 근저당 설정은 은행에서 많이 합니다. 집을 담보로 잡아 근저당 설정을 할 때 채권 최고액을 반드시 등기하게 되어 있습니다. 집은 언제 지었는지 위치는 어떤지, 주변상황은 어떤지 등을 고려해서 감정가를 잡는데 보통 시가의 70~80% 수준입니다. 그리고 채권의 120~140% 정도를 채권 최고액으로 설정합니다.

 

 

 

물론 근저당 설정은 설정자와 근저당권자 상호 계약에 의합니다. 작성된 근저당설정 계약서를 관할 등기소에 가져가서 근저당 설정 등기를 하게 되면 됩니다. 접수 후 3~4일 후 인터넷으로 등기 열람 후 완료되었다면 근저당설정계약서를 찾아오면 됩니다.

 

 

근저당 설정비용은 등록면허세는 채권 최고액의 0.2%, 교육세는 등록 면허세의 20%, 증지는 부동산수에 따라 개당 15,000원(방문 기준), 국민주택채권은 채권최고액의 1%입니다. 2천만원 미만은 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다.

 

 

근저당권자는 주민등록등본, 도장(인감도장 무관)이 필요하고 근저당 설정자는 등기권리증, 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장이 필요하고 채무자는 주민등록 등본, 도장(인감도장 무관)이 필요합니다. 다만 근저당 설정권자와 채무자가 동일인이라면 도장은 필요없습니다.

 

근저당 VS 임차인 보증금

 

 

 

 

근저당 설정권자도 임차인도 자신의 돈을 잃고 싶지 않을 것입니다. 이때 우선순위를 판단하는 기준은 근저당 설정일과 전입 신고일입니다. 전입신고일이 근저당 설정일보다 늦을 경우 우선순위에서 밀리게 됩니다.

 

 

따라서 만일 보증금을 지급하고 전입신고일이 근저당 설정일보다 빠르다면 집주인이 바뀐다 하더라도 보증금 전액을 환불받을 수 있습니다. 다만 전입신고 효력 발생시기는 다음 날 0시부터이고 근저당권은 설정 즉시이기 때문에 주의할 필요가 있습니다. 이를 악용한 소지도 적지 않습니다.

 

 

 

여기서 생각나는 것이 주택임대차보호법에서 인정하는 다른 담보물권보다 우선해서 보증금 일부를 변제받을 수 있도록 한 최우선 변제입니다. 근저당 설정이란 그 효력이 막강하지만 전입신고를 한 경우 서울특별시의 경우 적용 보증금은 1억 1천만원 이하인 경우 근저당보다 최우선으로 변제되는 보증금은 3,700만원 이하입니다.

 

 

과밀억제권역, 광역시 이외의 지역은 적용 보증금이 5000만원 이하이고 최우선 변제금이 1,700만원입니다. 최우선 변제금액에 대해선 확정일자를 요건으로 필요로 하지 않지만 나머지 금액에 대해 보호받기 위해선 확정일자를 받아둬야 합니다.

 

 

근저당 설정이란 그 의미를 살펴보면 그 중요성에 대해 더욱 피부로 실감하게 됩니다. 세입자 입장에서 보증금을 지키기위해서 계약 전 등기부등본을 확인해야 하는 확실한 이유가 되어줄 것입니다. 반대로 내가 채권자라면 효과가 확실한 근저당을 설정하는 게 유리하겠죠.